Chia sẻ trên Dân trí, Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết, khác với thế giới, tại Việt Nam "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".

Do đó, Việt Nam không có thị trường đất đai  mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất thông qua "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất" và "người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật" .

Trong các yếu tố khiến giá đất tăng, thì Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất với hệ thống công cụ đa dạng và có hiệu lực nhất, có khả năng tạo ra tăng giá đất lớn nhất, ổn định nhất và quy mô lớn nhất.

Còn khu vực ngoài Nhà nước chỉ tạo ra đột biến giá với quy mô nhỏ hơn nhiều và thiếu ổn định (do yếu tố đầu cơ tạo sốt).

Chính sách giá đất hiện hành được quy định tại Luật Đất đai 2013, cụ thể hóa tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất giai đoạn 2020-2024.

Tuy nhiên, chính sách giá đất với 4 nguyên tắc cơ bản thì nguyên tắc thứ 3 là khó thực hiện nhất khi yêu cầu việc định giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất" do không thể xác định được "giá đất phổ biến trên thị trường".

Một mặt, thị trường bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện, vẫn còn phổ biến tình trạng đầu cơ, thổi giá, sốt giá, thiếu công khai minh bạch... nên giá cả dễ bị méo mó, không phản ánh chính xác giá trị thật của đất đai hay quyền sử dụng đất.

Mặt khác, chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường là tiền đề cho những sai phạm liên quan đến đất đai gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước (NSNN) song chưa được quan tâm khắc phục.

Thêm nữa, những bất cập trong thực hiện đấu giá đất càng khiến cho giá đất do Nhà nước quy định xa rời giá đất thực tế.

Yêu cầu định giá đến từng thửa đất theo Nghị quyết 19 đã không thực hiện được mà chỉ dừng lại ở Chính phủ quy định khung giá đất định kỳ 5 năm một lần làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất.

Việc điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất đều căn cứ vào biến động của "giá đất phổ biến trên thị trường".

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất theo cơ chế được thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể và trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét.

Một mặt do Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chính là Chủ tịch UBND cấp tỉnh nên cơ chế hội đồng dễ bị vô hiệu hóa, biến tướng thành quyết định của một số ít người, thậm chí của một cá nhân.

Bên cạnh đó, cơ chế tư vấn xác định giá đất cụ thể chỉ mang tính tham khảo trong khi trình độ, năng lực và đạo đức của tổ chức chuyên định giá đất còn hạn chế nên trong nhiều trường hợp đã trở thành đồng lõa với những sai phạm trong xác định giá đất cụ thể.

Với các bất cập nêu trên, chuyên gia cho rằng thời gian tới chính sách giá đất cần hoàn thiện một số hướng, như:

Thứ nhất, bỏ khung giá đất vì không có giá trị thực tế, vừa lãng phí thời gian, công sức vừa trở thành vật cản trong quá trình đưa yếu tố thị trường vào xác định giá đất. Ngoài ra, loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như đã nêu ở trên.

Thứ hai, chuyển trách nhiệm xây dựng bảng giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ đối với NSNN như thuế, phí... từ UBND cấp tỉnh sang Chính phủ (tham mưu là Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính) nhằm đảm bảo tính thống nhất, hiệu lực, hiệu quả, tuân thủ các nguyên tắc thị trường trên cơ sở tập trung khai thác các nguồn lực về tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ có năng lực và phẩm chất đạo đức, cơ sở hạ tầng và hệ thống thông tin quản lý đất đai.

Do thị trường bất động sản Việt Nam biến động nhiều, nhanh với mức độ cao nên bảng giá đất được cập nhật và công bố hàng năm, làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ thu nộp NSNN liên quan đến đất đai hàng năm.

Thứ ba, tiếp tục giao Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể không thấp hơn so với giá đất trong bảng giá đất hàng năm do Chính phủ công bố và theo tư vấn xác định giá đất (cao hơn bảng giá đất) trong trường hợp không tổ chức đấu giá đất.

Bên cạnh đó, hạn chế đến mức thấp nhất những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất những không qua đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất và cổ phần hóa DNNN không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ tư, hoàn thiện tổ chức hoạt động và quản lý của các tổ chức, cá nhân thực hiện tư vấn xác định giá đất theo hướng đảm bảo tính độc lập, trung thực, khách quan, chịu trách nhiệm về tính khoa học của phương pháp định giá, tính chính xác, đầy đủ, hợp lý của thông tin sử dụng khi định giá đất cụ thể, thuyết phục và bảo vệ được các kết quả định giá đất của mình.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoàn toàn chịu trách nhiệm cá nhân về quyết định giá đất cụ thể và có khả năng giải thích, thuyết minh căn cứ quyết định của mình khi có yêu cầu.

Ông Vũ Đình Ánh cho hay, theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm nay và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023.

Về vấn đề giá đất, theo ông không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai mà cần sửa nhiều luật liên quan khác.

Tại buổi hội thảo trực tuyến về Chính sách giá đất, khung giá đất, giá đất chiều 11/4,  Phó Trưởng ban Thường trực Ban Kinh tế Trung ương Cao Đức Phát cho biết việc ban hành khung giá đất nhằm tiếp tục thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020, Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Đồng thời, việc ban hành khung gia đất nhằm bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước; tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế-xã hội.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khung giá đất phù hợp với giá thị trường, tuy nhiên cần có các quy định về định giá và hài hòa với các quy định khác của pháp luật.

Các chuyên gia cho rằng phải nắm được thông tin giá giao dịch, cho thuê thực tế trong hệ thống thông tin đất đai qua 3 nguồn thông tin chính: giá thực tế trong hợp đồng, văn bản pháp lý; bản ghi, hồ sơ giá niêm yết; đăng ký thế chấp trong hệ thống thông tin đất đai, địa chính cần quy trình để giải quyết việc kê khai giá thấp.

Do đó, thời gian tới, Việt Nam cần tiến tới xây dựng lộ trình (5-10 năm) để chuyển đổi sang vùng giá trị đất; tiêu chuẩn hóa các lô đất để định giá; tổ chức thu thập thông tin giá đất; việc thí điểm vùng giá trị đất bắt đầu với việc tập trung vào các vùng có tỷ lệ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ việc cho thuê cao và được hỗ trợ bởi hệ thống quản lý đất đai đang hoạt động hiệu quả.